需求主導重建模式:基層租戶更流離~系列之3

[系列編按:
各位有機會住劏房的朋友特別留意!自從2004年撤銷一切租管後, 基層租戶又上不到公屋那些, 真是無啖好食–即使你肯按時交足租, 業主/地產公司幾時叫你走, 你一個月就要走。可是,在市區打工的一族,卻又不能離開市區,這種[業主租客綜合條例],不單偏袒有錢人,推進地產霸權, 而且,與其他土地政策混在一起後, 變成了租客殺手混合濟!最近兩年市建局大推所謂的[需求主導重建],但對租客卻是大剎星, 何解?且聽兩位親自去探問過深水埗[需求主導項目]的深水埗街坊為你詳細道來…]


作者: 兩位深水埗街坊

系列之3

二)欠缺有效保護租客的相關政策

1)缺乏定義的「大規模異常迫遷」

根據市建局的網站,如果需求主導重建的項目有租戶被大規模異常迫遷,市建局會考慮拒絕的重建申請。可是市建局對於「大規模異常迫遷」並沒有任何定義。筆者之一因功課緣故, 曾於2013年兩度去信市建局查詢,市建局都沒有回答相關問題。因此,我們無法真正知道迫遷租客到了哪種程度,才足以可以令市建局拒絕重建申請。

這種保護政策對於真正有需要的租戶似乎不可能發揮到應有的作用。另外,如果住戶根本不知道有這項保護政策,他們便不可能向市建局報告受到迫遷,作為制衡居心不良的地產或業主的自保方法,所以相信迫遷租戶的事件仍然會在人口凍結登記前「默默地」發生。

2)要求苛刻的住宅租客體恤援助計劃

從理論上講,市建局口中,住宅租客體恤援助計劃是有用的計劃,是防止租戶在公佈重建後,但物業被市建局成功收購前,被業主迫遷後離開重建區而失去重建賠償或安置。

可是,這項計劃沒有明文的申請方法,同時,其要求十分嚴苛,共有十三個條件(註2),而一個普通的租戶,根本不可能同時符合這麼多個條款。

據大角咀的受需求主導重建影響的租戶所講,市建局更曾在簡介會中向他們表明,本計劃是特別為需求主導而設。縱使,有跟進市建局政策改變的重建義工們都知道,這項政策,根本是因為市建局於深水埗順寧道項目發生大量人口凍結後迫遷事件,租戶組織起來抗議政策不公之後,才設立的。而這項計劃公佈後,第一個公佈而又有租戶因被迫遷而去申請的重建區,是九龍城道重建項目,而該項目根本就不是需求主導項目。

K小姐是在海壇街海生大廈,亦即需求主導項目中,在公佈凍結後才面臨二房東迫遷的劏房租戶,因此,她是可以申請這個計劃,以獲取她的賠償和權利。

K小姐的個案,是重建公佈時,二房東拿著她房間的鑰匙,開了她房間向市建局聲稱二房東自己住。當K小組首次向市建局求助時,得到的回覆是,叫她與二房東「傾掂」誰人在那裡住,還是二人瓜分賠償。K小姐不服,向市區重建社區服務隊求助,要求申請這個計劃。

可是,即使K小姐經市區重建社區服務隊的社工向市建局申請這項計劃,並且已經帶來了相關文件,接待她的社工卻聲稱,他們聲稱不知道如何協助受影響的居民申請這計劃。結果,是陪同K小姐找找社工隊的重建義工,當著社工面致電市建局,由市建局職員指示義工如何申請(原來只需要找張白紙寫著自己要求申請及個案情況即可),社工才知道計劃可如何申請。在是次事件中,到底是市建局給社工壓力?還是社工自己給自己壓力?我們都不得而知。但很清楚的就是,一個無權無勢、缺乏資訊的街坊,是否就只好接受制度叫她們乖乖就範的命運?

以上兩項政策,雖然看起來實用效果不大,但畢竟是租戶僅有可以自保的一些方法,可是,在資訊的嚴重不流通之下,以上兩項政策,也都形同虛設。

(待續…)

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註2)申請該援助計劃(住宅租客體恤援助計劃)的受影響租戶必須符合下列資格準則:

(1)    凍結人口調查日之前已經根據有效租約在有關物業居住;

(2)    在凍結人口調查日前,並沒有收到業主根據租約條款發出的終止租約通知書,要求遷出有關物業;

(3)    並非因租戶違反租約條款而被業主終止租約;

(4)    並非因租戶本身自願提早終止租約;

(5)    並非因租戶在沒有任何合理理由及情況下於租約期滿後拒絕續租;
(6)    沒有收取業主因要求受影響租客遷出有關物業而提供的任何補償或款項;

(7)    沒有其他居所;

(8)    沒有被編配到或已入住出租公屋或居屋單位或接受任何公共房屋資助;

(9)    經已登記在香港房屋委員會的公屋輪候冊;

(10)    須在遷出受影響物業至少一個月前提出申請;

(11)   由凍結人口調查日前至遷出受影響物業前,真正在受影響物業內居住;

(12)   由凍結人口調查日之前兩年起直至接受特別特惠金時,未曾接受過市區重建局或香港房屋協會的任何現金補償或特惠金;

及
(13)   未曾在同一項目因業主要求遷出而接受本局按以下第6段提供的搬遷補助金。

於凍結人口調查日或之後遷入的租客並不符合申請該援助計劃的資格。

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