「劏房租金因子研究」發佈會新聞稿

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轉自:影子長策會

影子長策會、土地教育基金及中大未來城市研究所合作進行了一項研究,分析香港劏房的環境及設施與其租金的關係。研究在去年五月至九月期間上門探訪了50戶分別位於葵涌區及深水埗區的劏房戶,就其租金、分間密度、居住面積、室內間隔及設施、維修狀況等項目進行評級,藉此找出與租金有顯著關係的「劏房租金因子」,以期更了解現時劏房市場的租金及質素的現況,與劏房戶就租金負擔及住屋環境所面對的選擇及限制。此外,各劏房單位的評級會用來計算各單位的分數,及與同區公屋單位進行比較,藉以探討為劏房質素訂立客觀評分指標的可能性,並針對現況提出政策建議。

調查在2015年5月至9月期間進行,調查員上門後實地量度劏房的室內面積(Internal Floor Area),並就單位租金及下列13項認為在一般劏房常見及與租金相關的環境及設施項目進行評分,每項目就其情況從最差至最好排列等級順序,分別最高3至7級。每個項目最高的分數為7分,按比例計算各項目後會得出該單位數的總分。

研究結果
研究經對數據進行科學化分析,發現其中約四成評分項目與其劏房單位存在統計學上的「顯著性」(statistically significant)關係,即顯示兩者存在具顯著性的正向或反向關係。其中「業主傢具及電器提供」的分析結果顯示,此項目的評分每增加一級,即業主提供的數量增加,租金便會增加19% ,其餘例子包括樓齡愈新、劏房室內面積愈大、廚房及浴室的設施愈多及劏房的維修與裝修狀況愈良好,租金便會相應增加。這顯示若劏房戶希望改善居住環境,便要多付比現在更高昂的租金才能做到。

在劏房評分結果方面,研究分別在葵涌區及深水埗區上門調查了1、2人及3、4人公屋單位,總共四個樣本,以與劏房同一評分準則計算單位分數。若計算全部評分項目,公屋的平均分是72分,平均租金是$1,376.5;劏房的平均分為55分,平均租金是$4,672,即劏房質素比公屋低三成四,但租金卻貴三倍。

其中有葵涌區有業主將單位重新裝修後,便隨即加租一倍至$6,000出租,即使質素不高,仍收取過高租金。葵涌區另一例子是一個雖然租金是$3,500,但單位內由業主改裝的設施常有問題發生,包括地板爆裂、同一完整單位內的煮食油煙互通、假天花整幅塌下及去水位傳出異味及倒灌等問題,嚴重影響生活。

而4個公屋樣本中租金不超過$2,100,但整體面積和質素比起劏房好得多。首先,公屋不存在濫收水電費問題,個人和家庭住戶也有較劏房大的生活空間。而有獨立間隔的廚房及浴室間隔,裡面並有足夠空間於置必須品和設施。新和諧式公屋更確保客廳、睡房、浴室及廚房皆設有獨立通風窗戶,能有效改善室內的日照及通風狀況。

政策建議
劏房戶面對高租金但低質素的問題十分普遍,若住戶希望改善居住環境,相應要付出的租金便要更高;相反,若無力負擔更高租金,便要面對更惡劣的居住環境。因此,團體認為政府應就以下範疇,制定政策,全面保障基層租戶的租住權,平衡業主與租客的權力,扭轉私人租務市場現時非常不健康的狀況,使社會弱勢的生活能重奪尊嚴。具體建議如下:

1. 訂立「租務穩定基制」,保障基層住屋權益,穩定基層住房,平衡租戶和業主的議價力免被剝削,舒緩基層市民中短期的住屋問題和生活壓力;
2. 租務市場透明化,由獨立機構(例如消委會)定期就租務市場進行劏房單位調查,發布十八區的租金、呎數、環境等資料,讓租客有更多資料進行評估;
3. 參考外國租金管制制度,例如荷蘭的「全國積分制度」(point system),以房屋的環境、面積、設施等因素,科學化具體規管私人房屋租金;
4. 長遠而言,必須大幅增建公共房屋,減少賣地及利用更多流標地皮,以作興建公屋及居屋之用。

2016.02.21「劏房租金因子」完整研究報告:https://goo.gl/x9rFeM
新聞發佈會簡報:https://goo.gl/tLe1po

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