劏房租金增幅嚴重,要求設立「侖居」

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(圖片來源:全港關注劏房平台 )

全港關注劏房平台(平台)與明愛專上學院社會科學院充權研究中心(明愛)合作獲樂施會資助,進行探討香港劏房租金指數及變化的研究。全港關注劏房平台研究主任姚政希先生表示在過去三個月透過實地測量、訪問租客、批則核實等專業研究方法,合共29個單位,68戶劏房戶的租金、電費、起租期和居住面積等多方面進行調查。調查地區包括中西區、觀塘、土瓜灣、葵青、荃灣等,均為劏房集中地區。

是次調查計算出的「香港劏房租金(綜合)指數」主要是收集一個住宅內所有劏房單位的租金,再比對該單位同期的應課差餉租值。之後再將兩者的差幅計算入差餉物業估價署公布的私人住宅租金指數而計算出「香港劏房租金(綜合)指數」。此方法可控制了不同的調查間樣本不同所不能比較的問題,可用以追蹤劏房租金的變化。

研究結果發現劏房租金增幅嚴重,劏房戶面對沉重的租金壓力。。研究結果發現2016年「香港劏房租金(綜合)指數」為398.0(2015年10月水平)較去年升13.6%(14年10月水平為350.5);同期間「私人住宅甲類租金指數」只上升了7.4%,兩者升幅差距達1.83倍,反映劏房租金升幅遠超其他單位。

有部份劏房業主提高租戶每度用電量的收費,故租戶需要繳付此部份的電費實應計算入租金內。如將此部份納入劏房戶租金內時「香港劏房租金(計電)指數」將增至409.1,比對差餉物業估價署同期「私人住宅甲類租金指數」的190.6,劏房租金是甲類私人住房租金的2.1倍。

然而,根據政府統計處於9月26日發表的2016年6月的平均工資較同期只上升了3.8%。劏房戶租金開支增幅遠高於工資增長,劏房戶只能節省其他開支。劏房戶面對沉重的租金壓力,基層住戶更將不能獲「關愛基金」的「非公屋、非綜援的低收入住戶一次過生活津貼」。

全港關注劏房平台召集人賴建國表示政府應關注劏房戶的生活狀況,他更呼籲新一屆立法會議員應動議討論要求政府提出中短期方案舒緩低收入家庭的住屋困境。現時一般輪候公屋申請達153,000宗,非長者一人申請亦有135,300宗,平均輪候時間達4.1年。唯團結香港基金(2016)於剛發表的《「房屋市場前瞻及土地供應策略」研究結果》內表示2016至2020年公營房屋供應仍落後於預計三成,約只有10萬個公營房屋單位落成。然而,居於劏房人數從2013年6月的66,900單位171,300人 (政策二十一有限公司, 2013)增至2015年12月的88,800個單位,共199,900人 (政府統計處, 2016)。此數據尚未計算居於工廈、鄉郊、丁屋等隱蔽地點的劏房居民。根據社區組織協會於7月的訪問表示全港約有4,000戶約10,000人居於工廈劏房內。自年中工廈大火後政府加強對工廈違契單位執法,現已對15幢工廈採取行動。故此,劏房戶正面對「前無去路(公屋供應不足)」,「後有追兵(政府加強執法規管劏房)」,要徹底解決劏房戶的住屋需要將更難在短時間內達致。

平台倡議以聯合國「適足住屋權」作為香港住屋標準,而非《長遠房屋策略》內籠統的「適切而可負擔」。聯合國關注「香港在提供價格可承受的適足住屋方面投資不足,造成較高比例的人口生活在沒有適當服務和公用設施的非正式住所、工業建築、籠屋或床位寓所之中。」(經濟、社會和文化權利委員會,2014)。故香港政府應以「適足住屋權」作為房屋政策目標,制定相關政策及達致時間表。

另外,平台亦建議的中期方案包括多方向及多層次的租務管制、市區重建局的重建項目以60:40的比例興建公營房屋、香港房屋協會擔任社會業主(Social Landlord)的角色、資助設立住屋社會經紀服務。

平台認為政府應更著意設立過渡性房屋──「侖居」。「侖」具有條理井然的意思;「侖」注之以「車」而得「輪」,故有輪候之意;「侖居」與「鄰居」同音,故亦有社區互助之意。故此「侖居」是井然有序的住屋;是供輪候公屋的劏房戶暫住;是具輪轉性,居民是輪流居住。「侖居」可設於已有基本排污及消防設施的閒置建築物,因無須興建以縮減安置時間。建築物在3至5年內不會被清拆或改建,以善用建築物的剩餘價值。建築物是由公營機構管轄,無須花時間與業主商討。閒置校舍是一個理想設立侖居的地方。根據審計署 (2015)的報告教育局有29間大多位於港島及九龍區的閒置校舍,其中兩間位於觀塘道的前聖若瑟英文中學校舍及啟業邨內的前浸信宣道會呂明才小學校舍,兩所校舍也自從2011年閒置至今已達五年。平台建議將此等閒置校舍改建為侖居。以一所「新30室小學校舍」估算,有30個課室,21個特別室。每個課室(67平方米)可改建2個單位,供2個家庭居住,一所校舍可照顧60個家庭。21個特別室可改作共用廚房及聯誼活動室供共住家庭使用。其餘禮堂、藍球場、有蓋操場、多用途場地、露天場地、園林地區等均可開放供社區人士使用。一所「新30室小學校舍」總樓面面積約一萬平方米,估算約需五千萬。除了閒置校舍外,侖居亦可設立在市區重建局安置單位、政府宿舍、善長捐贈社福機構作慈善用途單位內。侖居的對象是因政府執法而被迫遷的住戶;輪候超過3年的公屋申請家庭;及家庭以有18歲以下成員為先。侖居的單位租金可參考公屋租金;租住期至獲公屋編配及安置;單位營運管理由福利機構營運,運輸及房屋局資助日常活動及職員薪酬開支。

平台亦要求關愛基金繼續發放「非公屋、非綜援的低收入住戶一次過生活津貼」,舒緩劏房戶的住屋壓力。

平台希望新一屆立法會議員及未來的特首關注劏房戶的情況,從速制定中短期的措施舒緩劏房戶的住屋需要。

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