《基層租戶租金壓力測試調查報告》

關注基層住屋聯席 葵涌劏房居民大聯盟 大角咀劏房關注組

土瓜灣基層住屋組 屯門住屋關注團隊 灣仔基層住屋組

砵蘭街天台屋關注組 西區被迫遷租客大會 關注綜援低收入聯盟

天主教正義和平委員會 影子長策會

《基層租戶租金壓力測試調查報告》

新聞稿

調查背景

現時香港的居住空間不斷壓縮,住屋支出不斷上漲,住戶唯有犧牲住屋質素,以節省住屋開支。據統計處於2015年7月發佈的《香港分間樓宇單位的住屋狀況》調查,本港大約有8.8萬個劏房,當中住了近20萬人;對比2013年數據,劏房數目增加了三分之一。更有逾14,000人住在非住宅地方,當中包括工廠大廈、由養畜場改裝而成的劏房等。不適切住房普遍化,相比起個別惡劣的居住環境,在人均生產總值名列世界前茅的國際都會,實是怵目驚心。

然而更惡劣的是,即使犧牲居住質素,住屋開支仍然不斷飆升,壓榨基層租戶,使其生活面臨極大開支壓力。以置業為例,據香港金融管理局指引,銀行需對按揭申請人之還款能力進行壓力測試,壓力測試指假設按揭利率上升至少3厘,申請人須符合金管局規定下不可超過供款與入息比率上限要求,如未能通過壓力測試,即是代表樓價對於買樓人士是不可負擔的數目。對於有能力購買私營房屋的市民,尚且有壓力測試條例去避免市民陷於不可負擔的樓價;但是,對於沒有置業能力,被逼居住於不適切住屋的草根階層,政府卻置之不理,漠視他們的生活需要。很多基層市民,因為住屋開支高昂,故此需要大幅壓縮其他生活開支以應付;況且,因為公屋輪候時間進一步延長,平均已達4.5年,而且預料會進一步飆升,故此在現時租金水平不斷上漲,工資沒有明顯增加的情況下,即時有穩定工作,住屋開支壓力將會讓很多基層市民「爆煲」,面對入不敷支的局面,後果不堪設想。

調查目的

「關注基層住屋聯席」(下稱「關住聯」)決定進行一項《不適切房屋租金壓力測試報告》,旨在了解現時居住不適切房屋的基層租戶住屋及經濟情況,包括現時租金、居住單位面積及家庭總收入等,再配以未來的租金及物價升幅,計算受訪者能否承受租金帶來的開支壓力;並以坊間一些關於貧窮數據作客觀標準,比較這些基層居民因無法上樓,租務沒有保障以及政府缺乏支援下的貧窮狀況。聯席於去年12月期間,於各區進行問卷調查,共收回有效問卷為384份,以調查所得作是次報告。並於2017年1月23日 (星期一)上午,匯報是次調查結果並提出建議。通過是次調查,希望坊間及政府關注和了解現時不適切房屋住客的狀況,並研究更適切的房屋政策,促進長遠房屋政策的討論和發展。

調查結果分析

  1. 整體基層租戶的租金升幅較收入快,租金佔收入比例越來越多,剩餘開支不進反退

跟2013年的調查相比,住屋總開支的升幅超過 3成半,比家庭總收入的升幅高出超過12%,已見到家庭收入追不上住屋開支的升幅。住屋開支佔家庭收入的百分比中位數,由 3成半 增至 4成。雖然扣除住屋開支後的剩餘可用開支中位數亦有所增長,但只有不足 1成的增幅。在同期消費物價指數上升超過 10% 的情況下,扣除住屋開支後的剩餘開支,反過來是不進則退了。由此可見,基層住戶因為遭到住屋開支的龐大壓力,其他生活開支被逼壓縮,已經欠佳的生活質素進一步下降。

2016首季全港家庭每月入息中位數為25000元。而是次調查的租戶入息中位數,不足本港家庭入息中位數的一半。統計處2015年7月發布之《香港分間樓宇單位的住屋狀況》,當時住戶入息中位數是11,800元,每月租金中位數為3,800元,居於分間樓宇單位住戶的租金與收入比率中位數為30.8%。是次調查的住戶入息中位數比2015年統計處調查搜稍低,但承受的租金卻增至4500元。可見收入停滯不前,但卻要承受更大的住屋開支壓力。

  1. 家庭人口對居住選擇影響大,人口越少居於不適切居所比例越大,人口多也會影響居住選擇

是次調查居住在獨立單位則只有1成3。其餘均住在不適切住房內,其中劏房超過 6 成,而板間房床位則達1成3,臨時構築物或非住宅用途處所,則各佔6%,居於極不適切居所的基層住戶比例越來越多。在所有處所類型中,以臨時構築處所(即天台屋及寮屋)的住屋開支中位數最為便宜,最昂貴的是獨立單位。至於居住面積一般最少的板房或梗房,雖然住屋開支中位數亦是眾多住屋類別當中算是便宜的,但相較一般面積較大的寮屋或天台屋,仍然較貴,可見越住越細,越煮越貴的狀況。相信與水電收費較貴,以及位處市區有關。而非住宅用途住所如商廈或工廈,住屋開支中位數亦較劏房為低。

劏房是基層住屋各種家庭人口組合最多戶居住的住屋種類,全部超過一半,其中3人家庭更是超過7成。另外,板房或床位有很多人口少的家庭選擇,一人家庭佔2成7,二人家庭則近2成,三及四人家庭則已經少於1成,反映少人家庭為節省開支居住於無獨立廚廁的空間仍然普遍。值得留意的是,非住宅處所的居住家庭分佈在一人家庭和二人家庭都相當普遍,各有近1成;而三人及四人家庭也有一定百分比的居民住在非住宅用途的處所;最後,臨時構築住所如天台屋及寮屋,在各個家庭人口分布都有一定數量。一人家庭有1成居民住在這些臨時構建建築物,而二人,三人,四人及五人以上都有近半成住戶居住。由此可見,基層租戶居住在不適切住房的比例驚人。至於獨立單位,一人家庭並沒有人居住於獨立單位,二人也只有2.6% 居於獨立單位,可見獨立單位的價格高昂難以負擔。

  1. 基層租戶家庭收入偏低,陷於貧窮;住屋製造貧窮,扣除住屋開支後陷於赤貧

除一人及二人家庭外,其他人數家庭的每月經濟收入中位數都已經低於貧窮線標準。可見基層租戶貧窮問題嚴重。三人,四人及五人家庭的「貧窮率」超過一半。此外,雖然二人及一人家庭的貧窮率相對較低,但扣除住屋開支後,負開支情況卻最嚴重;而且其居住的處所,相比三人,四人及五人以上家庭,其居住不適切率更高。由此可見,政府所訂的一人及二人貧窮線根本偏低,無從反映現實情況,政府應該將住屋貧窮計算在內。

各個家庭人數住戶的住屋開支佔家庭收入中位數均遠超三成。而且一人,二人及三人家庭的比例中位數,更超過四成。聯合國在2000年訂下一套城市指標,即一個地區收入屬於最低百分之四十的家庭,他們的住屋開支,應佔家庭收入比例不超過30%。基本上香港的家庭都不達標。調查發現,為數不少的基層租戶,在扣除住屋開支後,其剩餘可用的開支,比綜援金額要低,需要依靠親友接濟或個人儲蓄維持生活。其中三人家庭扣除住屋開支後,有超過 3成 住戶剩餘的開支低於最低綜援額;二人家庭和五人以上家庭,亦有 2成半住戶有此情況。四人家庭則有2成,而一人家庭亦有近1成半。

另外,即使剩餘開支全數只用於食物,不作其他消費,不外出用膳,仍有很多租戶無法獲得均衡營養的膳食。三人家庭情況最為嚴重,有近2成家庭無法獲得均衡營養;五人以上家庭亦有超過1成半住戶有同樣情況;二人家庭亦有近1成半,一人家庭亦遠超1成。住屋開支製造貧窮,可見一班。

  1. 即使租戶現時租金佔收入比例仍可接受,但若情況不變,租金壓力將會讓基層開支「爆煲」

從今次調查所得,基於租金升幅比家庭收入升幅快,因此租金壓力對基層家庭將會隨著時間越來越大。在380宗有相對固定收入及住屋開支的住戶中,有高達112宗,即接近 3成 的住戶,所繳付的住屋總開支,超過家庭月收入的一半 (50%);三年後,若果按過去十年的工資升幅及租金升幅作出計算,假設經濟環境不變,住屋總開支超過家庭月收入的一半的比率將飆升至近5成,達到184宗;當租戶5年後仍無法上樓時,就有超過 6成租戶,即236戶無法通過租金壓力測試了。

基層租戶的收入本來不高,而且工資升幅落後通脹;加上租金升幅激烈,政府未加干預,而輪候公屋時間倍增,讓基層租戶承受更大的住屋開支壓力,導致基本生活都無法維持。現時有9宗住屋開支超越家庭收入的案例,5年後將會激增至31宗,住屋開支造成入不敷支的情況,五年後增加了2.56倍。可想而知,現時租戶的經濟狀況已然陷於水深火熱,採取措施實在刻不容緩。

聯席建議措施

建議一. 為輪候公屋超過三年仍未「上樓」的申請戶,提供輪候租金補貼

面對租金昂貴及居住環境惡劣等問題,要解決其住屋開支瀕臨「爆煲」,故曰似乎是唯一的最終出路。然而,政府在本年9月公佈公屋平均輪候時間已達4.5年,而有很多個案輪候時間達7年8年個案屢見不鮮,反映政府未能兌現「三年上樓」的承諾。加上政府興建公屋進度嚴重落後,過去五年的落成量(64900)比當初梁特政府上任時提出的公屋數量(75000)足足少了一萬;而未來五年亦只會有71800個公屋單位落成,根本不可能追得上輪候冊的人數增加。

因此,在現時私樓租金持續高企並不斷上升的情況下,聯席促請政府盡快為輪候公屋超過三年而仍未「上樓」的申請戶,提供輪候租金津貼,以舒緩住屋開支為基層市民帶來的生活壓力。聯席建議的補貼形式相等於公屋每月租金與私人市場每月租金平均的差額,全港以劃一水平發放。為避免業主因應津貼額加租的情況,建議政府應按季度發放。

建議二. 由保障租住權出發,為不適切住房設立「租務穩定機制」

在七成意見支持設立租務管制的情況下,運房局仍一直堅決否決租務穩定機制,卻無具體中短期措施解決租住開支高昂及租住權無保障的處境。「租務穩定機制」不能再拖,業主及租客終合修訂條例是業主租客共同有權利發聲。

聯席要求,現屆政府立即:

1)重新檢討現時《業主租客(綜合)條例》,進行公眾諮詢:讓社會認真聆聽業主租客雙方的理據和意見,深入探討不同形式租務條例在香港的可行性。關注基層住屋聯席促請當局就租例立即全面檢討、公眾諮詢和落實時間表。

2)制定保障基本租住權的措施或法令:嚴格執行簽署書面租約和打釐印,每份租約有設置固定租期,期間不得加租或要求遷離,以保障業主和租客雙方的權益;並禁止業主收取高於水電煤費用的實際開支,規定租金和雜費分開清楚列明於租單上;延長中止租約的通知期,由一個月延長至最少三個月,並且要嚴格執行書面通知的步驟;

3)成立高度透明化的租務仲裁機制:差估署可以有更大的角色,訂定及仲裁「合理」租金水平,公平處理租務糾紛,讓租戶亦可以提告,監督租戶和業主雙方是否有履行相關責任,並推廣租戶友善的標準租約;

4)研究引入的累進房產稅與及空置稅,非自住物業的稅率須較自住物業為高,避免物業利用作為投機工具, 減低私樓單位的空置問題

建議三. 平均分配土地、興建公營房屋,並以過渡性房屋安置不適切住房居民

政府不斷推說市區土地不夠,需要開發新市鎮建設公屋;然而,香港土地不患寡,實患不均。已無法耕作復原的棕地、私人遊樂場條例出租用地、拍賣流標地、市區重建地,都是政府可以掌控使用的土地。但政府卻選擇對寮屋戶、農戶、基層市民開刀,造成虛假矛盾,最終仍然沒有解決問題。住屋是人權的基本,因此在土地分配的優先權上,確保有足夠基層住屋,是重中之重。就著公屋倡議,聯席要求:

1)收回私人會所用地、棕地、流標地,並利用市區重建局收回的舊區土地等,優先規劃基層住屋;

2)增加興建公營房屋至七三比,重新評估未來公營房屋真實需求,制定適切的興建基層房屋策略;

3)土地資源規劃充分諮詢,與民共議,並開放討論民間由下而上規劃方案;

4)開放民間團體申請空置土地及建築物資源,於民間團體一起商討如何善用閒置資源;

5)改革並透明化公屋編配制度,取消單身人士計分制等分化政策

6)反對公共資產私有化,反對出售公屋及將房委商場等資產外判管理,要求保留街市等基層消費場所

7)制定「解決不適切住房問題時間表」,設置過渡性居所安置不適切住房居民,停止一味取締逼遷

參與成員團體︰


關注基層住屋聯席

葵涌工廈劏房會關注組

大角咀工廈居民關注組

屯門工廈權益關注組

西區被迫遷租客大會

天主教正義和平委員會

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