【舊區重建短評】 加碼賠償租客是煙幕? 市建局沒告訴你的四件事!

轉自: 舊區街坊自主促進組

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市建局自2001年成立後以來,一直沒對受影響租戶的補償作出調整,在租金不斷上漲的環境下,過去十多年得不到安置的逾千戶基層租戶,只能領取著微薄的補償金,被迫在惡劣住屋環境下繼續生活,未能在重建下改善生活質素,亦令市區重建策略中所謂改善居住於惡劣環境內的居民的生活,成為一紙空談。

直至前日,在多年來多個重建區的關注組奮力爭取下,市建局才突然在記者會上坦承過去十多年忽視了租金不斷上升的情況,宣佈將提高住宅租客的補償金額,並承諾今後每年會參考差餉物業估價署公佈的租金指數作出調整。

然而,新政策的實施能否有助改善基層重建戶的安置問題,有四點值得我們再探討。

一)租戶要合理安置,而非賠償金

重建租戶只能在安置或補償中「二選一」,絕大部份重建戶要的是合理安置,而非賠償金。

現時基層住宅租戶在市建局重建下,一般只能在安置或法定補償「二選一」,若選擇了安置,則沒有法定補償;如租戶選擇領取市建局的補償,原先在公屋輪候的號碼會被凍結兩年,或兩年內不能申請公屋。由於市建局在記招及新聞稿上皆未有對此作出解釋,為免公眾以為重建戶「又有安置、又有賠償」,先特此澄清。

根據我們過去在不同重建區的經驗,絕大部份基層重建戶均希望得到有穩定居所的安置,皆因現時私人租務市場缺乏租務管制,易被迫遷及瘋狂加租,加上舊區重建不絕,基層可負擔的租盤愈來愈少,故重建戶大多不希望領取市建局的補償金,在私人租務市場上繼續任人魚肉,愈住愈差。

即使現時提高最低法定補償金由現時的七萬元增加至十六萬元(一人租客),或現時的八萬元增加至十八萬元(二人或以上家庭),但相信對基層租戶以至夾心階層的重建戶來說,基本的希望是有合理安置,在穩定居所下建立家園,而非接受金錢補償。

二)拆人家園,無得安置?

作為公營機構的市建局有責任提供安置的選擇給所有受影響重建戶,應釋放更多土地興建安置大廈,而非試圖以「錢」讓租戶接受迫遷。然而,由於市建局過去一直以來均以公屋作為安置居民的主要途徑,若重建戶不符合公屋資格,如稍微超過入息,亦會因此被剝奪資格。因此,過去我們目睹會選擇補償金的基層租戶,大多不是自願,而是因為被市建局剝奪安置權益,「無得揀」而被迫接受。

在民間團體及各區重建居民爭取下,市建局於2015年12月開放由其前身土地發展公司於90年代興建的4棟安置樓宇,用作安置不符合公屋資格(如稍微超過入息)的重建戶,但卻拒絕以部份重建地盤興建新的安置大廈。

過去一年,市建局在土瓜灣宣佈五個重建項目,影響逾千戶基層租戶,安置大廈只有四棟,是否有足夠單位安置土瓜灣的重建戶,以及未來新重建項目的居民?若否,屆時市建局是否打算沿用過去做法,試圖以「錢」代替合理安置,若居民不接受,則以法律行動迫遷?

三) [迫遷]定義不明:突顯市建局無視民間疾苦

市建稱優化政策同時適用於重建項目被業主迫遷的合資格住宅租客及小商戶,惟「迫遷」定義不明。

重建區歷時3-4年,租戶隨時被業主拒絕續約、加租以及失修等等而被迫搬離,過去一旦搬離則隨時喪失原有安置或補償權益,市建概不負責。現時市建局說「該優化政策亦照顧一些在市建局成功收購物業前被業主迫遷的住宅及非住宅租客。 」,但卻沒具體交待租戶在什麼情況被迫離開才算迫遷。

〈案例一〉單位天花嚴重漏水,業主因市建宣佈重建拒絕維修,租戶感無法忍受,這是否算作迫遷,可申請有關計劃?

〈案例二〉業主覺得租戶有賠償或安置,因此在市建局宣佈重建後大幅加租,租戶無法承擔加幅,只好離去,又是否算作迫遷,可申請有關計劃?

若市建局認為以上情況不算迫遷,那是否要租戶在惡劣住屋環境下無了期地啞忍,直至數年後成功收購業權方獲改善?

再者,市建局高調宣佈提高租戶賠償金,會否刺激重建區新一輪加租,市建局對此是否有應對的保障策略,如明確交待若租戶被大幅度加租,亦可申請有關計劃?

事實上,在今日(6月14日) 本組就收到土瓜灣啟明街/榮光街項目租戶求助,指業主說市建局已登記了他們的存在,故要趕走他們自用。

四)患土地分配不公,而非供應不足——銀彈不是解決方案

基層以及重建戶面對住屋困難的問題,不是「銀彈」可解決,亦不是土地供應不足,是源於土地分配不公問題。

現時市建局將所有重建地盤均用作興建私人豪宅,安置卻動用公屋資源,又不興建安置樓宇,根本對基層住屋困難毫無貢獻。

長遠而言,市建局應用重建地盤興建更多安置房屋及交還部份地盤讓房委會興建公屋,方是解決重建戶及基層住屋問題的根本。

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