【另類視野】市建局:樓市寄生蟲 托市是必然?

轉自:舊區街坊自主促進組

e5b882e5bbbae88887e6a893e5b882
市建局行政總監韋志成於去年11月至12月期間,一連在官方網站發表三篇網誌,形容市建局正處於「水深火熱」,隨時爆煲,未來重建油旺地區將虧損達1,380億元(註一)。然而,過去市建局被媒體踢爆經常虛報重建項目有「盈警」,但最終均賺錢收場(註二)。有民間團體亦整理羅列市建局過去計錯數的劣跡斑斑事例,質疑市建局再次靠嚇(註三)。本組反而想從另一角度出發,借用韋生言論邏輯,一探市建局這隻公營怪獸,如何寄生於地產樓市,禍害香港市民的長遠安居。

一)樓市上揚全城愁,惟獨市建笑哈哈?

市建局自成立以來,一直賺大錢,資產淨值由政府最初成立時注資的100億,累積至326億,即賺取了超過200億盈餘。坐擁龐大盈餘,行政總監韋志成卻反指市建局庫房「水深火熱」。他於11月19日在市建局網上的官方網誌指市建局過去重建項目賺錢的主要原因是「能夠在多年前以較現時市價為低時作出收購……因樓價近年不斷上升,市建局在這些項目能錄得可觀盈餘」,至於為何未來市建局竟有可能有虧損,韋則指「當環球經濟、量寬政策、利率等情況在未來幾年出現變化,為樓市帶來衝擊」,換言之,收購街坊物業後,萬一香港樓價跌左,咁市建局重建項目就有可能蝕喎。

韋生的言論,簡單而言即是:市建局是樓市寄生蟲,賺蝕全看樓市。那麼,市建局要做到「長治久安」,每年「豬籠入水」,不二法門就是「托市」,讓樓市永遠穩步上揚,重建後新樓盤就可以愈賣愈貴。可是,問題就來了,為何市建局的「長治久安」,竟是建基於普羅市民「置業難、租金貴」的苦況上? 市建局作為公營機構,難道社會責任就只是促進地產樓市發展,多興建小市民無法負擔的天價豪宅嗎?

二)公營重建淪為生意 自負盈虧變相卸責

其實,市建局生存與地產市場掛勾的荒謬,與香港政府長期將公營市區重建定性為一盤「生意」,可以自己「生金蛋」,不用政府額外承擔更多有關。

早於1988年,政府成立市建局的前身-土地發展公司(下稱土發),就是以公營機構的方式運作,與一般提供公共服務的政府部門不同,土發雖然根據法例成立,但卻以商業原則方式運作,財政上要「自負盈虧」。「自負盈虧」的實質意思就是,政府對市區重建是撤手不管,不願承擔更多,土發要自己透過開展市區重建項目賺錢生存,而辦法就是將市區重建項目發展成地產項目,透過賣新樓圖利,然後將賺到的錢用作開展更多項目。故此,重建後新樓盤的售價愈貴,土發盈餘愈多,就能開展更多項目,如此不斷循環。

直至1997年的金融風暴一度嚴重打擊香港地產市場,令土發錄得虧損,亦反映市區重建與樓市掛勾的矛盾,而這本應是一個良好契機,去重新檢討公營重建是否該繼續寄生於地產市場生存,遺憾的是政府其後成立市建局,取代土發的同時,非但沒有糾正這種「地產主導」的畸型發展,反而想方設法加強市建局在地產市場的賺錢能力(註四),當中包括 :

1). 授予更多財務優惠:如重建項目可以獲政府豁免免補地價,即免費取得高空發展權,將4、5層的舊樓重建為40、50層高的樓宇,而無須補地價,每年賺取盈餘亦無須向政府繳稅;

2). 授予更大的公權力加快重建程序:市建局可申請動用《收回土地條例》(下稱土收條例),強行收回業權和迫遷居民,這如同尚方寶劍,讓市建局在進行「地產」項目時,能更「多好快省」地妄顧居民權益,盡快建成一棟棟豪宅出售圖利。

誠然,自市建局成立以來,過去十多年發展地產項目的本事,的確達成政府為它設下「自負盈虧」的目標,無須政府額外注資。但是,市區重建是否應該以「錢」為先,只追求重建項目要帶來盈利,而忽視重建本身涉及龐大的公共利益及土地分配的公義問題?我們對市建局的期望,又是否只是擔任一個能賺錢生存又手握政府公權力的「地產發展局」,抑或應承擔更恰當的社會責任?我們又如何撇除要「市建局自負盈虧」的魔咒,重新檢討公營重建的使命和政府在當中擔任的角色? 就這個課題,本組會在另一篇文章再剖析。(待續)

參考資料:

註一.市建局行政總局韋志成三篇網誌 (11月19日, 11月26日及12月3日):
http://www.ura.org.hk/tc/media/blog

註二.【01周報】 觀塘重建「鵝蛋」風波背後 市建局是享特權的地產商?(2017.11.20)
https://www.hk01.com/article/134884

註三. 【本土研究社】市建局也「支爆」? (2017.12.5)
http://www.inmediahk.net/node/1053717

註四. 【政府新聞公報】市區重建 以人為先 (2001.11.27)
https://www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases/press/index_id_1600.html

 

廣告

About 草 媒

草根媒體 grassmedia09@gmail.com

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com Logo

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 / 變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 / 變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 / 變更 )

Google+ photo

您的留言將使用 Google+ 帳號。 登出 / 變更 )

連結到 %s

%d 位部落客按了讚: