領展成魔之路懶人包

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【領展成魔之路】

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【政府如何製造出這隻桀驁不馴的惡鬼?】

港督麥理浩於1970年代定下「社區建設」路線,為了有助殖民地政府控制、穩定社會局勢、推動新市鎮的發展,遂於大量興建公屋,旨在於各區發展自供自給的社區,例如包括資助房屋、商場、停車場及康樂設施等的公共屋邨和居屋屋苑,為基層市民提供基本的住屋及生活服務。

然而,在九十年代中後期,隨著亞洲金融風暴的爆發,香港陷入財政危機,大量私人物業變成負資產,政府為挽救樓市及凋零的私人物業市場,不惜全面停建停售居屋和租置公屋。房委會手持大量無法出售的單位,聲言若不另覓資金來源,便會陷入財政困難,成「大閘蟹」。房委會其後依從顧問報告之建議,拆售被劃分為「非核心業務」的商場及停車場,將之證券化以房地產投資信託基金的模式包裝上市,以籌集資金。

房委會拆售資產的消息傳出後,有市民擔心其從此失去收入來源,長遠而言會影響公屋租金,亦擔憂商場一旦落入私人公司之手,將不再為居民提供廉價日用品。兩名市民(盧少蘭及馬基召)向高院提請司法覆核,阻止房委會出售資產。案件最終上訴至終審法院,由政府一方勝訴告終,但已成功拖延時間並使房委會宣佈擱置上市。

領匯於2005年11月第二度上市,這次政府以還富於民之名,放棄其百分之9.9的決定性股權,將超額認購配售公眾。此舉無異於將政府直接介入領展事務的權力拱手相讓,埋下日後被國際財團控制股權以及獨攬董事局控制權的伏線。

參考資料:
.蘇樂怡:〈政府如何打開領匯這個潘朵拉匣子〉,收輯於《十年後的領會:為香港尋找未來》

 

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【公營資產私有化到底有甚麼問題?】

.失控
前面提及政府放棄原有的百分之9.9股權,讓私人資本有可乘之機。2005年12月,對沖基金TCI(英國兒童基金)持有領匯超過18%股權,成為單一最大股東。TCI其後聯同其他股東撤換董事局班底,新班底採取更積極進取的資產提升工程,不斷翻新旗下屋邨商場和街市以提升物業租值,並趕走原有小商戶而引入連鎖式企業。此後,領展更開始轉售旗下物業,並購入私人商場和海外物業,搖身一變成為地產發展商。在領展拆售物業一事上,政府態度搖擺,由一開始言明「不能轉售」,到後來指轉讓「受地契約束並需得地段內其他業權人的同意,以及地政總署的批淮」,反映政府根本未能監察領展[1]。

.壟斷
自購入屋邨商場和街市後,領展不斷進行「資產提升」工程將之裝修得美輪美奐。然而,隨之而來的並非小商戶有更佳的經營環境,而是他們被大幅加租和絕跡於各區商場街市。小商戶被趕絕後,各大連鎖企業相繼進駐。根據領匯監察對領展旗下22個商場的調查,發現連鎖店佔其總店鋪數量76%,其中頌安、長發、小西灣及元洲更達90%以上,前兩者更只有4%的非連鎖小商戶。若從另一角度考察,一粥麵有44.7%分店都設於領展商場,日本城和大家樂分店則有30.38%及27.56%。由此可見,領展接手管理屋邨商場後大肆引入連鎖店,扼殺小商戶生存空間,加重市民生活開支負擔,亦剝奪其消費選擇[2]。

.轉售
領展於2014年5月20日首度將部分旗下物業拆骨出售,至2016年底已轉售28個公屋及居屋商場,套現逾120億元。2017年底領展再將17個商場售予以基匯資本為首的財團,作價超過230億。至此,領展已將當年購自房委會的物業中的四分之一轉售。對商戶和市民而言,此舉不啻是十多年前的加強版,因領展以高價轉售商場,意味新買家要大幅提升物業價值方可取回成本。商戶和居民勢必再度陷入「資產增值 → 大幅加租逼遷 → 物價飛漲」的惡性循環[3]。

參考資料:
[1] 蘇樂怡:〈政府如何打開領匯這個潘朵拉匣子〉,收入《十年後的領會:為香港尋找未來》,頁96-98
[2] 領匯監察:《領匯轄下小商戶生存空間調查V》,2015年7月21日
[3] 領匯監察:《28個公產被轉售商場狀況調查報告》,2017年7月25日

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【政府有乜可以做?】

十多年間,領展股價由十元暴升至七十多元,現時市值已超過一千五百億港元。2008年金融風暴本是全面回購領展的好時機,惟因不同因素而未能成事。如今要政府砸出千億回購領展確有難度,但政府絕不應以此為由否定任何介入領展運作的手段的意義。領匯監察認為,政府和議會最少有四個能施力的方向。

財政層面而言,政府應在領展再拆售商場時出手回購,「拆一個買一個」。另外更可與之訂立「逆回購」協議,即領展應優先考慮香港政府為日後轉售物業時的出售對象。

立法方面,應收緊《房地產信託基金守則》及再次轉售公共資產的條款,禁止房託基金從事投資收租物業以外的項目,以遏止領展繼續轉售物業套取資金並四處投地;並以法例規管領展及新業主的營運狀況,「確保提供」商品及服務。

至於執法層面,政府應成立巡查隊監管領展及新業主的營運情況,定期巡查公屋及居屋商場、街市及停車場的營運情況,並對任何違反地契條款(包括拆售車位)的業主嚴格執法,以保障居民及商戶的利益。

議會層面則可善用2016年11月成立的「公屋及居屋商場、街市及停車場小組委員會」,監管領展及領展轉售後的商業社區服務設施的運作情況,商討如何處理領展壟斷及轉售商場後引發的問題。在民間團體多番催請下,委員會終在7月9日舉辦了第一次公聽會,市民可於立法會的Youtube頻度重溫。

參考資料:
.領匯監察及香港理工大學應用社會科學系社會政策研究中心:《香港市民對領展轉售商場的意見調查》,2018年7月

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【齊心協力,共抗領展霸權!】

領展將於2018年7月25日(星期三)舉辦每年一度的股東大會,屆時領匯監察及其他關注領展議題的團體會到場抗議。每日硬食領展大山的基層市民,請把握機會與我們一起向領展表達憤怒和意見!

日期:7月25日(星期三)
時間:09:00
地點:尖沙咀美麗華酒店

除了出席上述行動,你也可以轉發此懶人包給朋友,以及參考領匯監察於2015年出版的專書《十年後的領會.為香港尋找未來》,深入了解領展問題的脈絡和意識形態背景。

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