住屋團體籲政府勿說白話  提出切實推行租管方向

香港的房屋問題嚴峻,公屋輪候時間不斷延長,3年上樓遙遙無期;租金水平亦居高不下;濫收水電、單位失修等情況更是屢見不鮮。基層住戶只能屈居於劏房、板間房、天台屋等不適切居所。根據《2016年中期人口統計》,最少有約21萬名市民居於分間樓宇單位。當中的人均居所樓面面積中位數僅有5.3平方米(即約57平方呎),每月租金中位數亦高達 4,500 元。

民間團體過去一直致力爭取重推租務管制(下稱租管),惟政府總以各項理由推搪。特首林鄭月娥雖然於2020年1月14日公佈了十大紓困措施,當中包括委託運輸及房屋局會成立專責小組,研究推行劏房租務管制措施等,但可靠性成疑,亦未見具體時間表。有見及此,由一眾關注租管的民間團體及社福團體組成的「民間監察政府推行租管陣線」(下稱陣線)舉行記者會,發表租管個案研究及調查結果,並向運房局租管研究專責小組提出研究方向的建議及相關訴求,使租務管制得以確切落實。

建議研究方向

  • 應考慮「租金水平最大化」以外的因素 

陣線早前委託社會服務聯會(社聯)與業主進行訪談,發現受訪的小業主決定出租單位時,並不只考慮「租金水平最大化」,同時會考慮「減省金錢管理成本」、「減省非金錢的管理成本」以及「穩定的租金回報」等因素,因而作出最合符自己利益的決定。此發現反映租管措施應從多方面入手,我們建議專責小組在研究過程中,應該考慮到這些「租金水平最大化」以外的因素,讓租務管制更為奏效。

  • 應考慮業主租客共同關注的因素

訪談亦發現,業主曾放棄以最高租金水平出租單位予租客,不希望租客因太高的租金價格而退租,以換來較長(一般三年以上)的租賃期,從而減省業主另覓租客的中介費用、裝修費用、時間成本,以及因空租期帶來的租金損失。受訪業主亦傾向自行管理租賃,不認同曾接觸的地產中介往往只考慮「租金水平最大化」以謀求較高佣金收入,導致業主需承受租客搬遷頻仍而招至的損失。以上可見,業主與租客並非完全對立,兩者均會追求較長(一般三年以上)的租賃期及抗拒中介之不良營商手法。

  • 落實租務管制不等於影響供應,需考慮「劏房市場」的特殊性

過去政府在回應設置租管時,往往以擔心影響供應為由拒絕。然而,團體建議專責小組需考慮到「劏房市場」與「一般住宅市場」的差異,重新審視此說法。參考《一旦實施租管「劏房市場」與「一般住宅市場」在供應量變化異同分析》一文(請見背景資料),可見基於劏房單位相較一般住宅有較高投入成本和生產者較少機會退出劏房市場,即劏房的市場供應價格彈性較一般住宅物業為小。因此,即使市場租金水平下跌,亦不代表會影響其供應。

  • 需全面考慮規管範圍

落實租務管制,除了規管租金外,還需考慮如何處理保障租住權(包括:租約年期、續租權、終止合約的條件等)、執行機制、打擊濫收水電費及政策檢討機制等,這樣才能全面保障基層住戶的住房權。此舉亦能避免在落實租務管制時,業主巧立名目濫收租客費用,繼續剝削租客。

訴求

  • 租津租管雙軌並行 避免抵消津貼效果

劏房戶每日都處於水深火熱之中,面對著加租、迫遷、濫收水電費、單位失修等情況。特首林鄭月娥於2020年1月14日公佈了十大紓困措施,當中除了研究推行劏房租金管制措施外,還包括向輪候公屋3年以上的人士發放現金津貼。陣線於2020年1-2月期間以電話訪問了240位居住於不適切住所的街坊,當中約66.3%擔心業主會因十大紓困措施而加租;在政府還未落實任何措施的情況下,已有31.3%表示業主已發出任何消息表示將會加租。加上關愛基金將陸續會發放「向低收入劏房戶提供一筆過的傢俬津貼」及「非公屋、非綜援的低收入住戶一次過生活津貼」,租客的困境只會百上加斤。若政府不同步推行租務管制,恐怕津貼尚未發放,租客已面對加租等困境,實在是「未見其利,先見其害」。團體強調,租管及租津需雙管齊下,方能解決基層住戶的困境。因此,陣線促請政府不應只流於「研究租管」,必須就落實租管研究具體執行細節,與租津雙軌並行,才能真正拆解劏房租客租住權被剝削的困境。

  • 落實租務管制 刻不容緩

現時租金的升幅已達不合理水平。而其中一個造就此情況的原因,就是沒有合理的租務管制。業主和租客的議價能力本來就極不對等。業主作為物業的擁有人,必然地在租務過程中擁有更多資本。若沒有租務管制平衡兩者的議價能力,租客只會在過程中淪為被剝削的一群。事實上,現時租客面對各種困境時,基本上沒有與業主議價的本錢。

政府分別在1998年建議取消租金管制及2004年建議取消租住租住權保障的原因包括「住宅租金穩步下調,故市值租金與受管制租金的差距已經收窄。因此,解除租金管制不會令有關租客有太大的負面影響。」及「租客現時的議價能力比過往已大幅提升」。然而,這些原因現在亦已不再存在。

在 2018 年 12 月 5 日的立法會會議上,由葉劉淑儀議員動議、經麥美娟議員、梁耀忠議員及尹兆堅議員修訂的「研究訂立規管分間樓 宇單位的條例」議案獲得通過。當中亦包括括規管分間樓宇單位的租金升幅等。落實租務管制,實在刻不容緩。

  • 開放專責小組 不許閉門造車

特首指將責成運輸及房屋局會成立專責小組,研究推行劏房租金管制措施。然而,專責小組的構成方法依然成疑。事實上,政府早於2014年已有租管研究。當時政府的回應如下:「政府對推出任何租務管制措施,都抱持非常審慎的態度。我們之所以對此如此審慎,是因為擔心租管措施可能造成各種預期之外的負面效果,例如令供應減少或甚至導致業主在開始協議租賃時盡量提高租金等,最終令我們最希望幫助的人士未見其利,先見其害。」團體擔心,本次研究又再重蹈覆徹,將再淪為閉門造車的情況。團體要求專責小組需開放各持份者參與,保持認受性及透明度。

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