全港關注劏房平台 《租務管制方案》發佈會

轉自:全港關注劏房平台

平台建議政府訂立起始租金 成立仲裁機制處理紛爭

今公佈《租務管制方案》冀推動政府落實真「租管」

香港 ‧ 2021 年 3 月 21 日 –「劏房」租務管制研究工作小組即將於月底向政府提交報告,多個月來,在小組主席向立法會及傳媒發放的方案內容中,除了標準租約及劏房資訊平台比較確定外,其他諸如規管範圍、起始租金、優先續租權、仲裁機制等租管關鍵元素也含糊其辭,引起社會廣泛討論。而運輸及房屋局上星期亦有經「過渡性房屋及劏房事宜小組委員會」書面回應公眾及團體提交的意見,當中清晰透露了政府於落實租務管制仍持保守態度及立場。運房局以「計算方式困難」作為不能設立「起始租金」的原因,又指出「租管」的重點非管制劏房環境,其消防和樓宇安全以及衛生等只能按現有處理方式由相關政府部門繼續跟進,回應實在強差人意。全港關注劏房平台 (下稱 平台) 認為處理劏房問題應對症下藥以解決當務之急,而非因怕潛在的副作用 – 所謂影響劏房供應而諱疾忌醫,置劏房戶水深火熱於不顧。平台今推出一套相對完善的《租務管制方案》作為藥方,冀小組納入最終報告,真正落實一套行之有效的真租務管制。

「起始租金」非痴人說夢 香港已有基準可依

劏房街坊普遍面對租金過高的問題,不同調查均顯示租金佔住戶收入四成,反映租金負擔沉重。平台認為,設立起始租金及規管租金調整幅度缺一不可,因為只規管租金調整幅度,卻不設立起始租金,會令業主借機在簽訂新租約(起租)時大幅提升租金,以彌補限制加幅後的損失,致保障形同虛設。運房局回應指如何釐定一個客觀、合理、實際操作相對簡易而同時業主和租客均能接受的起始租金計算方法非常困難。以及指出,即使同一個單位內,各劏房都不一樣,因而難以作出估算。不過有關說法站不住腳,因為香港過去的租務管制也曾設定標準租金及加租幅度上限,且透過土地審裁處仲裁,也可在租金水平及加租幅度兩方面保障議價能力薄弱的租客。香港未撤銷《業主與租客(綜合)條例》中「租金管制」及「租住權保障」前,土地審裁處會為出租單位釐定市值租金,以便在業主和租客對簿公堂時,為雙方釐定一個不可踰越的加租幅度,在租客繳付較合理的租金及業主有合理回報之間取得平衡。此外,現行單位的應課差餉租值已經考慮所有會影響該單位租值的因素,包括面積、坐向、位置、樓層、樓宇質素等。因此應課差餉租值可以被採納成為訂立起始租金的合適參考標準。

平台自 2016 年起就劏房租金指數進行研究,發現劏房租金的平均總和比該單位差餉租值往往高出一倍以上,而這幾年的數據亦反映同一趨勢,故平台建議可按一完整單位差餉租值的一個比例釐定起始租金,再按面積計算每個分間單位的租金上限,而參照海外經驗及劏房的特殊處境,起始租金不應與市值租金有太大差距,亦應與單位質素掛鈎,故建議以單位差餉租值 150%為起始租金上限。設立起始租金能有效調節租金至合理水平,平衡業主及租客的議價能力,共建公平的社會。

租金調整幅度 15% 彈出彈入 不再提及?

劏房戶被加租情況普遍,有調查發現有 4 成劏房戶 3 年內加租 2 次,更有 3 成加租 3 次以上。另外 4成劏房戶的租金加幅介乎$201-$500。早前「劏房」租務管制研究工作小組主席向傳媒透露租金調整幅度以 15%為上限,受盡各界批評。其後有指 15% 為最少兩年的加租幅度上限,但也須按特定標準規管租金調整幅度,然而運房局的回應反而避而不談,並以「私有產權」打完埸,令租金調整幅度限制更撲朔迷離。平台重申必須訂立租金調整幅度,並應按通脹率每 2 年調整一次,每次調整上限不應超越一成,而通縮時必需要凍租,與及跟起始租金雙軌並行。對於運房局指限制租金加幅,會減低業主出租單位的誘因和意欲,可能導致「劏房」供應減少,平台認為,劏房市場與一般出租市場有異,劏房經營者比一般業主比較欠缺退出市場的彈性。因為他們投資了一筆資金作為改建劏房的支出,退出市場一方面意味了這筆投資無法收回,另一方面要將劏房單位還完為完整單位作其他用途亦要另一筆支出,而單位分間成劏房,銀行一般無法承做按揭,因此亦會增加買方的成本,以致難於出售單位。可見,劏房經營者要退出市場也困難重重,租管令單位供應減少是言過其實。

依靠現行執法機關規管劏房環境是天荒夜談 籲成立獨立仲裁機制

在運房局的回應中,再次強調當前未有足夠公營和過渡性房屋去滿足低收入家庭的需要,所以不宜取締劏房,同一段落又用「現行法例採取合適的執法行動」作呼應,企圖略略帶過規管劏房環境問題。然而眾所周知,截至二零二零年底,執行《消防安全(建築物)條例》(第 572 章)的相關專責隊伍人數僅得 314 名,工作進展緩慢,欠缺政府推動下,無法避免劏房再次發生嚴重事故。平台呼籲政府訂立一套清晰的檢控制度、加設執法隊伍,加強對違規劏房的監管。

另外,當租務管制落實後,在新政策下預期會出現比過往更多租務上的糾紛和爭議,只靠土地審裁處及小額錢債審裁處等現有機制,不足以應付有關租務事宜。因此,平台建議必須成立獨立仲裁機制及專責部門,負責所有租務管制事宜,以確保政策機制行之有效。

「租管」要夠全面更加要有力

全港多個關注團體、組織均支持成立租務管制,並提出各大同小異的良方供工作小組及政府參考、使用。平台認為「租管」要夠全面,即不論房屋類型,以保障基本住屋權及確保劏房租金維持在一個可負擔的水平為大原則。訂立具法律約束力的標準租約是勢在必行的,當中要詳細列明租金、加租幅度、優先續租權、維修權責、終止租約通知期及方式、標準水電煤收費、租住期間免受干擾等,並以劏房租務管制法例為依歸。

對於「2+2」方案,平台亦歡迎政府脫離傳統生死約概念,在租約上清楚列明業主和租客的權利和義務,給予更大彈性予同為公屋輪候人士的租客,同時保障租客免受逼遷威嚇。然而,基於現時輪候公屋時間長達 5.7 年,故平台建議把優先續租權設定為「2+2+2」,共六年。

另外,運房局的回應中又有提及有意成立資訊平台,並指會邀請非政府組織提供協助,明示政府不會參與,如此資訊平台令人擔心,最後只不過是一個「搵屋網」而已,幫助不大。盼政府可負責任地訂立及落實一份真正切合劏房居民的租務管制,而非單純「交功課」。

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