【香港民意研究所就劏房租管進行民調 大部份市民支持訂立租金加幅上限及續租權保障】

香港民意研究所早前協助關注基層住屋聯席,就劏房租管進行民意調查,調查結果於今日發佈。數據顯示,66%填問卷者不是劏房租客或業主,但他們對於政府工作小組針對劏房的租管方案的兩項建議傾向支持,反映香港房屋問題很嚴重,就算是非劏房住戶都同意政府需要就不同類型的劏房進行租務管制,尤其是設立租金增幅上限及續租權保障,以紓緩劏房基層住戶的生活壓力。

數據顯示有51%人支持「劏房租客有續約一次為期兩年的租住權保障」、有69%人支持「劏房租金增幅上限,不可多於原租金 15% 或不能高於物業估價處的私人住宅租金指數,以低者為準」。聯席認為,這兩項建議只是底線,工作小組有必要再完善方案。首先是關於「租金升幅上限」的建議,聯席樂見小組以差餉物業估價署租金指數為參考指標,然而租金指數受經濟環境影響,升跌幅不穩定。參考報告文件,以40平方米以下的私樓單位租金指數為例,自1998年起至2020年,其中7年租金升幅百分比超過15%,2013年的租金指數升幅更曾高達19%,意味該年續租時,業主可以加租至15%,對劏房戶是極大負擔。聯席在3月初曾以視像形式舉行聯區居民大會,討論租管方案,全部居民都認為15%的租金升幅上限過高。聯席建議應參考公屋法定租金升幅,將租金升幅封頂為10%,以保障基層街坊。

而針對租約年期,各區居民都認為工作小組建議的「兩年生約、兩年死約」(2+2)方案欠缺彈性。尤其不少居民曾經歷單位日久失修、滲水、石屎剝落等情況,若業主不願維修,租客就要捱兩年死約而不能遷出; 而如果租客在死約期間獲派公屋、或因工作需要而搬遷,更可能要向業主賠償。故此,居民普遍認為租約年期應有附加條件,例如訂明業主的維修責任,及豁免租客獲派公屋的情況,以保障租客權益。

除了租金升幅上限及租約年期外,聯席認為工作小組的方案尚有其他改善地方。現時方案缺乏起始租金,不少居民對此大感失望。聯席認為起始租金是租管不可或缺的元素; 在租管未正式立法的「空窗期」內,我們憂慮部份無良業主有可能大幅加租甚或乎中止租約,並逼使毫無議價能力的租客簽訂租金高昂的新約。聯席亦認為小組可參考應課差餉租值,作為訂立起始租金的標準,因為應課差餉租值反映了大部分會影響單位租值的因素,包括面積、位置、樓宇質素等,是合適指標。由此可見,訂立起始租金並不如小組主席梁永祥所形容般艱難。

另外,工作小組亦提出頒佈單位分間指引,協助業主明瞭關於建築物和消防安全等事項的規定,然而指引並無法律效力,業主有權不跟隨。雖然政府將撥出十億元資助舊樓進行排水管維修工程,但工程治標不治本,難處理劏房單位「多渠互通」或「黑廁」等衛生問題。小組亦建議政府考慮要求業主為每間劏房提供獨立消防設備,但並未有解決走廊通道狹窄等問題。歸根究底,相關部門應嚴格執法,確保業主在分間單位時遵守《建築物條例》及《消防安全條例》,以保障租客的性命財產。

總結而言,是次民調反映大部份市民,就算是非劏房居民都支持落實劏房租務管制,所以政府必須就租管立法,回應市民意見、改善本港房屋問題。然而聯席認為工作小組的方案只是一個基礎框架,仍然有很大改善空間,我們期望政府可以就劏房租務管制進行全面諮詢,包括立法會召開公聽會,或工作小組舉行更多實體諮詢會,廣納基層市民意見,優化租管方案。

邱勇:政府不願訂立起始租金是「不為,非不能也」

香港城市大學公共政策學系副教授邱勇獲邀出席是日發佈會。他認為,工作小組指出訂立起始租金不可行,但其實現有應課差餉租值已為每個獨立單位的起始租金提供合適指標。而且,根據工作小組的報告,有約一半劏房租約都有打釐印,這些租約的租金代表了現行租金水平,同樣是一項指標。所以,政府不願訂立起始租金是「不為,非不能也」。各個政府部門亦需要緊密合作,讓相關資訊流通。|

就著租金增幅上限,他認為工作小組報告未有說明如何釐定15%這個數字,政府在立法前應就訂立這個增幅上限的原因進行觲說,以釋除公眾疑慮。另外,由於物業估價處的私人住宅租金指數有可能拋離住戶入息水平,長遠可負擔率會降低。加租指標有需要參考其他指數,例如住戶入息水平、公屋住戶入息水平或通漲率等指標。較為理想的做法是訂立一籃子指數,合併為一個指標。改善居住環境,因為訂立租管有可能讓業主有藉口讓業主不做維修或保養。可以加入投訴機制,讓住戶遇上居住問題而業主不願維修時,可到政府部門投訴,限制該業主在續租時的加租幅度。如果業主不改善問題,就不准他加租,以提供經濟誘因讓業主進行維修,保障租客的居住質素。
邱勇亦擔憂政府就租管立法後會「放軟手腳」,而不處理整體房屋問題,因為劏房本身是不應該存在的產物,租管只是政府未能大幅增加公屋供應時的臨時措施。加大房屋供應才是治本的方法。

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